il Ducato » compravendite immobili

Sale il prezzo delle case a Urbino, ma il mercato è ancora fermo

Jacopo Salvadori — Tue, 17 Feb 2015 17:46:07 +0000

URBINO – Il valore degli immobili del comune di Urbino è in lenta ripresa. I dati del sito web immobiliare.it di gennaio 2015 mostrano che il valore medio al metro quadro delle abitazioni è di 1.511 euro, in aumento del 6% rispetto ai dati di dicembre 2014 e del 10,5% rispetto a quelli di novembre. È un segnale di risalita rispetto alla crisi iniziata a giugno del 2014, una flessione di oltre il 20% che ha portato il valore medio da 1.734 euro al metro quadro fino a toccare i 1.353 euro a novembre del 2014, il prezzo più basso degli ultimi due anni. Il picco massimo è stato toccato a ottobre del 2013, quando le abitazioni hanno raggiunto un valore medio di 1.841 euro al metro quadro.

Dati Immobiliare.it | Case in vendita a Urbino

I prezzi zona per zona. I prezzi all’interno del comune variano molto e si abbassano mano a mano che ci si allontana dai torricini. Secondo il sito web borsinoimmobiliare.it la zona in cui troviamo le abitazioni più costose è il centro storico (2167 euro al metro quadro), seguito dall’area subito fuori dalla mura che comprende il Sasso, Piantata, San Donato, Mazzaferro e Piansevero (1437 euro al metro quadro). In questo gruppo ci sono anche le frazioni di Gadana e Canavaccio. Allontanandoci dalla città troviamo zona Ca’ Mazzasette (1198 euro al metro quadro), Coldelce (1186 euro al metro quadro), Cavallino e Trasanni (1180 euro al metro quadro). Il costo degli immobili cala considerevolmente a Pieve di Cagna, Ponte Armellina, Schieti e Torre San Tommaso (657 euro al metro quadro).

Il mercato immobiliare. Oltre al valore delle abitazioni, c’è la questione della compravendita degli immobili. Dall’inizio della crisi nel 2008, il mercato a Urbino ha subito una forte frenata, specialmente nelle zone periferiche. Non ci sono dati precisi, ma una stima fatta “a occhio” dalle agenzie immobiliari, stabilisce in tutto il comune un calo delle vendite di circa il 20%. È cambiato anche il tipo di mercato: è raro che l’immobile che viene acquistato sia una prima casa. In molti casi si tratta di una seconda abitazione utilizzata per le vacanze o di un investimento. Sono molti infatti gli appartamenti che vengono comprati per essere affittati agli universitari fuori sede che si trasferiscono ad Urbino ed è proprio per questo che il valore immobiliare nel centro storico è rimasto tendenzialmente invariato rispetto al 2008.

Sullo stesso argomento:

Il mercato degli immobili universitari che muove milioni di euro

Agnese Fioretti — Fri, 31 May 2013 16:00:02 +0000

Palazzo Albani

URBINO – Su quella casa “posta in la cità di Urbino in la quatra de la posterla appresso le vie da tre lati e la casa degli eredi di mastro Agnolo” aveva diritto Urbano di ser Vanne, al quale fu strappata dal conte Ugolino Baldi che la tenne per 27 anni. Ma il 16 maggio 1421 una sentenza condannò il Bandi a risarcire la parte lesa con 275 ducati e la lite terminò definitivamente nel 1438 con altri 315 ducati ceduti a Urbano di ser Vanne dal Baldi, che mantenne il possesso pacifico della casa e del vicino terreno ortivo presso le mura cittadine.

LEGGI E SFOGLIA Il nuovo numero del Ducato

Con queste vicende iniziarono le trasformazioni dell’attuale Palazzo Passionei-Paciotti: appartenuto a più famiglie nobiliari, divenne orfanotrofio femminile nel 1842 e fu acquistato dall’Università degli studi di Urbino il 26 giugno 1972. Oggi è sede della biblioteca dedicata a Carlo Bo, il rettore più longevo a cui l’università fu intitolata nel 2003.

Dove oggi si assiepano studenti, libri e docenti, brulicano gli accenti e i dialetti italiani più disparati accanto alle lingue straniere, la cultura rinascimentale urbinate aveva trovato la sua culla e praticato i suoi interessi. Le sedi universitarie sono spesso palazzi storici, pareti tra cui è scorso il sangue blu dei duchi e quello ecclesiastico delle confraternite religiose.

Palazzo Bonaventura, il cui grande stemma in pietra sopra il portone d’ingresso è dedicato a Nicolò di Federico Novello Montefeltro e alla moglie Orlandina di Armanno Brancaleoni, apparteneva certamente alla famiglia ducale nel 1300. Passato poi ai Bonaventura per 2200 fiorini versati in contanti, fu acquistato dall’università il 12 marzo 1834 al prezzo di 2.977 scudi romani. Oggi ospita il Rettorato.

Fiorini, bolognini e scudi romani sono diventati banconote dell’Unione Europea, le cifre sono lievitate ma gli atti di compravendita della Carlo Bo si sono secolarmente mantenuti. Non invecchia l’attività finanziaria dell’università urbinate che, negli ultimi dieci anni, è stata coinvolta in 22 operazioni tra vendite, acquisti, cessioni e ipoteche.

Lo psicologo, scrittore e archeologo italiano Gabriele Mandel Khan volle festeggiare le 500 candeline che la Carlo Bo spense nel 2006 ricordando come cinque secoli di insegnamento equivalgono a “cinque secoli di luce e una miriade di stelle”. L’insegnamento è luce e l’università è il folle uomo nietzschiano che accende la sua lanterna nella calda luce del mercato mattutino. Un surplus di luce, come quello che l’università ha sempre dovuto infondere nei suoi studenti e che a Urbino si carica di una valenza ancor più evocativa.

“Sovra il non aspro giogo, onde si sente il Metauro mugghiar, dolce mio nido Urbin siede eminente”: la Urbino del poeta e matematico Bernardino Baldi, e non solo, è una città accoccolata su un dirupo, arroccata perché ideale. Carlo Bo, spesso criticato per il suo tratto utopico ed elitario, era fiero di un nucleo distante dal brusio di autostrade, stazioni e aeroporti. Quelli che il sociologo Marc Augé definiva non-luoghi erano (e sono) tenuti a distanza dalla città di Raffaello, dalla città in cui la luce del Rinascimento matematico si mescola a quella rossa dei mattoni bruciati. L’università è luce, è un distributore di sapere e un signore togato che istruisce noi lillipuziani venuti da lontano.

La Carlo Bo è profumo di storia, è imboccare il vicolo di Sant’Agostino scendendo via Saffi, bussare a un piccolo portale d’ingresso con lo stemma di papa Sisto IV Della Rovere e scoprire che dove vivevano gli agostiniani e poi i bambini dell’orfanotrofio voluto dall’arcivescovo Alessandro Angeloni oggi transitano studenti di giurisprudenza. È scoprire che Palazzo Veterani, attualmente sede degli studi di filologia moderna, linguistica e civiltà antiche, si trova in una via omonima che dal XV al XVII secolo era detta “androne dei giudei”, a causa delle varie famiglie israelitiche che vi abitavano. Perché l’università non è solo “in” Urbino, come vuole il dialetto della zona, ma è Urbino. È una ramificazione vestita dalla eredità delle casate nobiliari, dove ogni pezzo racconta una fetta del passato e il mosaico che ne deriva è la storia della città ideale.

Ideale, ma anche materiale. Perché la Carlo Bo è sempre stata e continua a essere un business, una macchina guidata da manovre imprenditoriali. L’università è un’azienda che in soli tre anni, dal 1971 al 1974, fece quindici acquisti di beni mobili e immobili e che sempre in tre anni, dal 1968 al 1970, incassò i guadagni di quindici vendite.

Negli ultimi dieci anni la quantità di attività si è ridotta, a differenza delle somme in ballo. Gli esempi più significativi riguardano la compravendita di edifici e terreni e le ipoteche. Nel 2008 il collegio Tridente fu venduto alla Regione Marche per un importo di 14.500.000 euro, mentre tre anni prima l’università aveva acquistato Palazzo Albani per 3.718.489,67 euro.

I dati registrati presso l’Ufficio provinciale di Pesaro-Urbino dell’Agenzia delle entrate dimostrano come la Carlo Bo sia stata protagonista, negli ultimi dieci anni, di altri grandi atti di compravendita e abbia sottoscritto due ipoteche volontarie. Nel 2004, dopo un mutuo concessole dalla Banca delle Marche, ipotecò per 20 anni e per un valore complessivo di 64 milioni di euro sette beni immobili, ossia scuole e laboratori scientifici. Un’ipoteca che l’università non ha ancora estinto, come quella da 5.410.500 euro del 2011, fissata a seguito di una concessione a garanzia di finanziamento da parte della Cassa depositi e prestiti. Quest’ultima ipoteca è stata creata su dei terreni posseduti a Urbino, mentre alcuni di quelli che l’università ha nel comune di Fermignano, per un totale di 5123 metri quadrati, sono stati venduti nel 2003 alla Catani Costruzioni S.r.l. al prezzo di 261.000 euro.

Sullo stesso argomento:

Crolla il mercato immobiliare, a Urbino -50% di case vendute negli ultimi due anni

Marisa Eleonora Labanca — Thu, 16 May 2013 10:06:15 +0000

URBINO – “Due anni fa solo a Urbino sono state vendute 95 case, nel 2011 le transazioni sono scese a 73 e l’anno scorso a 57. Oggi le case in vendita si contano sulle dita di una mano”. A parlare è il notaio Marco Paladini. Il suo è l’unico studio notarile di Urbino, in qualche modo un ‘osservatorio privilegiato sulla situazione della compravendita di immobili’. Commentando i dati negativi sul crollo del mercato immobiliare nazionale, spiega come anche nel Montefeltro la situazione non sia affatto diversa. “Dal 2010 al 2012 il calo delle compravendite immobiliari è stato del 50%“. Se, invece, si prendono in considerazione i primi mesi del 2013, da gennaio a maggio, la diminuzione raggiunge il 30-35% rispetto allo stesso periodo del l’anno precedente.

Un trend che rispecchia il nuovo record negativo registrato in Italia che, con un salto indietro nel tempo di ben 28 anni, ha riportato il mercato immobiliare ai livelli del 1985. Allora le case comprate e vendute furono circa 430 mila, oggi sono appena 448 mila. Significa 150 mila transazioni in meno rispetto al 2011.

Maglia nera per Marche ed Emilia Romagna. Stando al “Rapporto immobiliare 2013”, redatto dall’Agenzia delle entrate in collaborazione con l’Abi, sono le regioni che presentano maggiori criticità con una diminuzione del 30% nella vendita di immobili rispetto al 2011. E nella provincia di Pesaro e Urbino la situazione non sembra essere migliore con una flessione negativa del 54% negli ultimi cinque anni.

“La ragione principale è una sola: la mancanza di fiducia degli acquirenti”, spiega Emanuele Fiori presidente della Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip). “L’incertezza di una stabilità lavorativa rende più difficile l’accesso al credito bancario e la maggiore pressione fiscale, dovuta alle nuove tasse sugli immobili, prima fra tutte l’Imu, genera anche una pressione psicologica”.

Infatti, un altro dato rilevante, legato in modo imprescindibile alla crisi del mercato immobiliare, è proprio la diminuzione delle richieste di mutui da parte dei cittadini. Marco Trombetta lavora come dipendente della Banca credito cooperativo delle Marche da cinque anni: “Se prima della crisi economica in un mese venivano richiesti e concessi anche 10 mutui per acquisti immobiliari, oggi se ne richiedono 10 in un anno. C’era più competitività e i tassi di interesse sui mutui, intorno all’1,75%, erano più concorrenziali. Oggi invece i tassi di interesse sono aumentati anche di 2 o 3 punti percentuali, cioè quasi il doppio. In pratica se cinque anni fa la rata di un muto era di 400 euro oggi si aggira intorno ai 600 euro”. Dati confermati anche dalla Banca delle Marche che, negli ultimi due anni, ha registrato una diminuzione del 30% delle richieste di mutui per gli acquisti immobiliari.

“Prima della crisi, tra il 2007 e il 2008, – continua il notaio Paladini – le banche pompavano soldi finanziando il 110% dei mutui, non solo finalizzati all’acquisto di abitazioni ma anche per altri beni. I privati acquistavano le case direttamente dalle ditte di costruzione che poi restituivano i soldi alle banche. Da quando gli istituti di credito hanno iniziato a finanziare solo il 66% dei mutui, lasciando il 44% ai richiedenti, è iniziato il calo delle richieste”.

Oggi domanda e offerta non si incrociano più. “I proprietari non vogliono vendere a prezzi ribassati rispetto al valore reale dell’immobile, i compratori invece, approfittando della crisi economica, tendono a tirare i prezzi cercando l’affare”. Spiega Linda Cangiano, agente immobiliare a Urbino.

Dal “Borsino immobiliare del 2012”, redatto dalla Fiaip emerge che negli ultimi quattro anni è stata registrata una diminuzione del prezzo degli immobili del 12%, attestatosi intorno ai 3.000 euro al metro quadro. Ma aggiunge la Cangino: “Bisogna fare una netta distinzione tra il centro storico, dove i prezzi sono comunque forti grazie al mercato degli affitti per gli studenti, e le zone limitrofe, come Ca’ Gallo e Borgo Massano fino alla Valle del Foglia, dove negli ultimi quattro o cinque anni si è registrato un calo dei prezzi pari al 25%”.

A Urbino però il mercato della compravendita immobiliare ha subito un rallentamento anche a causa di maggiori pressioni e controlli per la regolamentazione degli affitti. “Prima c’erano anche molti investitori da fuori regione, dall’Emilia dall’Umbria ma anche Sicilia e Sardegna – conclude Paladini – compravano le case per i figli studenti universitari per poi rivenderle dopo la laurea a nuovi studenti. Così come gli investitori esteri. Fino al 2009, c’erano molti compratori inglesi e tedeschi che investivano nel immobile comprando case vacanza e villette. Oggi questa fetta di compratori è sparita, basta sfogliare un giornale di annunci immobiliari per capire quante siano le villette in vendita”.