I prezzi zona per zona. I prezzi all’interno del comune variano molto e si abbassano mano a mano che ci si allontana dai torricini. Secondo il sito web borsinoimmobiliare.it la zona in cui troviamo le abitazioni più costose è il centro storico (2167 euro al metro quadro), seguito dall’area subito fuori dalla mura che comprende il Sasso, Piantata, San Donato, Mazzaferro e Piansevero (1437 euro al metro quadro). In questo gruppo ci sono anche le frazioni di Gadana e Canavaccio. Allontanandoci dalla città troviamo zona Ca’ Mazzasette (1198 euro al metro quadro), Coldelce (1186 euro al metro quadro), Cavallino e Trasanni (1180 euro al metro quadro). Il costo degli immobili cala considerevolmente a Pieve di Cagna, Ponte Armellina, Schieti e Torre San Tommaso (657 euro al metro quadro).

Il mercato immobiliare. Oltre al valore delle abitazioni, c’è la questione della compravendita degli immobili. Dall’inizio della crisi nel 2008, il mercato a Urbino ha subito una forte frenata, specialmente nelle zone periferiche. Non ci sono dati precisi, ma una stima fatta “a occhio” dalle agenzie immobiliari, stabilisce in tutto il comune un calo delle vendite di circa il 20%. È cambiato anche il tipo di mercato: è raro che l’immobile che viene acquistato sia una prima casa. In molti casi si tratta di una seconda abitazione utilizzata per le vacanze o di un investimento. Sono molti infatti gli appartamenti che vengono comprati per essere affittati agli universitari fuori sede che si trasferiscono ad Urbino ed è proprio per questo che il valore immobiliare nel centro storico è rimasto tendenzialmente invariato rispetto al 2008.

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Un trend che rispecchia il nuovo record negativo registrato in Italia che, con un salto indietro nel tempo di ben 28 anni, ha riportato il mercato immobiliare ai livelli del 1985. Allora le case comprate e vendute furono circa 430 mila, oggi sono appena 448 mila. Significa 150 mila transazioni in meno rispetto al 2011.

Maglia nera per Marche ed Emilia Romagna. Stando al “Rapporto immobiliare 2013”,  redatto dall’Agenzia delle entrate in collaborazione con l’Abi, sono le regioni che presentano maggiori criticità con una diminuzione del 30% nella vendita di immobili rispetto al 2011. E nella provincia di Pesaro e Urbino la situazione non sembra essere migliore con una flessione negativa del 54% negli ultimi cinque anni.

“La ragione principale è una sola: la mancanza di fiducia degli acquirenti”, spiega Emanuele Fiori presidente della Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip). “L’incertezza di una stabilità lavorativa rende più difficile l’accesso al credito bancario e la maggiore pressione fiscale, dovuta alle nuove tasse sugli immobili, prima fra tutte l’Imu, genera anche una pressione psicologica”.

Infatti, un altro dato rilevante, legato in modo imprescindibile alla crisi del mercato immobiliare, è proprio la diminuzione delle richieste di mutui da parte dei cittadini. Marco Trombetta lavora come dipendente della Banca credito cooperativo delle Marche da cinque anni: “Se prima della crisi economica in un mese venivano richiesti e concessi anche 10 mutui per acquisti immobiliari, oggi se ne richiedono 10 in un anno. C’era più competitività e i tassi di interesse sui mutui, intorno all’1,75%, erano più concorrenziali. Oggi invece i tassi di interesse sono aumentati anche di 2 o 3 punti percentuali, cioè quasi il doppio. In pratica se cinque anni fa la rata di un muto era di 400 euro oggi si aggira intorno ai 600 euro”. Dati confermati anche dalla Banca delle Marche che, negli ultimi due anni, ha registrato una diminuzione del 30% delle richieste di mutui per gli acquisti immobiliari.

“Prima della crisi, tra il 2007 e il 2008, – continua il notaio Paladini – le banche pompavano soldi finanziando il 110% dei mutui, non solo finalizzati all’acquisto di abitazioni ma anche per altri beni. I privati acquistavano le case direttamente dalle ditte di costruzione che poi restituivano i soldi alle banche. Da quando gli istituti di credito hanno iniziato a finanziare solo il 66% dei mutui, lasciando il 44% ai richiedenti, è iniziato il calo delle richieste”.

Oggi domanda e offerta non si incrociano più. “I proprietari non vogliono vendere a prezzi ribassati rispetto al valore reale dell’immobile, i compratori invece, approfittando della crisi economica, tendono a tirare i prezzi cercando l’affare”. Spiega Linda Cangiano, agente immobiliare a Urbino.

Dal “Borsino immobiliare del 2012”, redatto dalla Fiaip emerge che negli ultimi quattro anni è stata registrata una diminuzione del prezzo degli immobili del 12%, attestatosi intorno ai 3.000 euro al metro quadro. Ma aggiunge la Cangino: “Bisogna fare una netta distinzione tra il centro storico, dove i prezzi sono comunque forti grazie al mercato degli affitti per gli studenti, e le zone limitrofe, come Ca’ Gallo e Borgo Massano fino alla Valle del Foglia, dove negli ultimi quattro o cinque anni si è registrato un calo dei prezzi pari al 25%”.

A Urbino però il mercato della compravendita immobiliare ha subito un rallentamento anche a causa di maggiori pressioni e controlli per la regolamentazione degli affitti. “Prima c’erano anche molti investitori da fuori regione, dall’Emilia dall’Umbria ma anche Sicilia e Sardegna – conclude Paladini – compravano le case per i figli studenti universitari per poi rivenderle dopo la laurea a nuovi studenti. Così come gli investitori esteri. Fino al 2009, c’erano molti compratori inglesi e tedeschi che investivano nel immobile comprando case vacanza e villette. Oggi questa fetta di compratori è sparita, basta sfogliare un giornale di annunci immobiliari per capire quante siano le villette in vendita”.

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