Retrocessioni. Un fenomeno nuovo, legato alle pressanti richieste dei tanti cittadini sfiniti dall’imposizione tributaria che grava su quei beni. E, soprattutto, alla mancanza di prospettive di utilizzo di alcune aree, come confermato dal vice sindaco Andrea Guidarelli: “Abbiamo agito per accogliere le continue istanze degli abitanti di zone che non avevano alcuna vocazione edificatoria, come per esempio Villa Furlo, dove in dieci anni è stata portata avanti una sola pratica”. La variante, quindi, coglie l’occasione per restituire alla sua antica vocazione naturalistica tutta la zona di Pagino. Ma non solo, perché tutte e 19 le richieste di retrocessioni avanzate da privati – la prima arrivata addirittura nel 2005 – sono state accettate, comprese quelle riguardanti le aree di Cà Vanzino, Bivio Borzaga, San Silvestro e via Piave. Anche in questi casi l’obiettivo del cambio di destinazione è lo stesso: far tornare quei terreni agricoli per non dover più pagare l’Imu.

La mappa interattiva del nuovo Prg di Fermignano

“Lo stralcio della zona di San Silvestro è stata invece una scelta politica – ha detto Guidarelli – abbiamo tolto circa dieci ettari di terreno che in passato era destinato allo sviluppo artigianale”. Su questo punto è intervenuto anche Cancellieri dicendo che “vicino ai centri residenziali non possono più essere costruite delle fabbriche che inquinano. Già in passato sono stati predisposti gli impianti fotovoltaici che rovinano il paesaggio della piana”.

Fermignano nel 1810

Centro storico. Il Prg prevede anche la riperimetrazione del centro storico, oggi poco definita. Per stabilire i confini l’ufficio tecnico ha preso le carte del 1815: il centro includerà il ponte romano, via Leopardi e piazza Santa Veneranda e dalle due case a schiera in corso Bramante. Così saranno confermati i vincoli e le tutele per gli edifici antichi e quelli realizzati nei primi decenni del ‘900. Le costruzioni del dopoguerra, potranno essere ristrutturate con più facilità grazie al Piano casa.

Aree di nuova edificazione. Bivio Borzaga diventerà la sede di uffici e sarà realizzata una rotonda per la circolazione del traffico. La località di Zaccagna verrà potenziata come zona industriale, anche in questo caso saranno necessarie delle rotonde: una all’altezza dell’intersezione con via Benjamin Franklin e l’altra in corrispondenza di via Galileo Galilei. Cambierà l’area di Serra Alta dove, per potenziare l’attività turistico ricettiva, saranno previsti interventi per attività terziarie.

Saranno costruite nuovi appartamenti nelle zone di Cà Veneziano, Via Piave, Via Mascagni, Via Benedetto Croce, Ca’ Vanzino, Ca’ L’Agostina, Ca’ La Vittoria, Ca’ Paino e San Silvestro. L’amministrazione comunale, per questi ultimi casi, potrà decidere di destinare una quota, non superiore al 20% del volume residenziale, a gruppi particolari di popolazione (studenti, anziani, giovani coppie).

Negli oltre 5 ettari residenziali rientra anche la zona del Consorzio. Nella strada che da Fermignano conduce a Urbania verranno costruite delle villette familiari: quattro dal lato del cimitero e tre dal lato del fiume. “Abbiamo pensato alle famiglie che potranno costruirsi una casa e vivere vicini, le abitazioni avranno la distanza garantita dalla strada” ha detto il vice sindaco.

Dati alla mano, è ora possibile confermare la compensazione al ribasso prevista da questa maxi variante al Prg: lo stralcio di terreni edificabili, per una superficie complessiva di 16 ettari (di cui 5 residenziale e 11 produttiva), supera infatti i 10 ettari delle nuove aree destinate alla costruzione (4 residenziale e 6 produttiva).

Il Prg del 2014 prevede che il 20% di questo campo venga destinato alla costruzione di un edificio

Piani di recupero. “L’ex campo sportivo è, e rimarrà il polmone verde del centro” ha dichiarato Guidarelli. Anche se il 20% della sua superficie verrà destinata per una nuova costruzione. Avviare nuove attività vicine al futuro Conad, darà vita ad un nuovo centro commerciale, poco lontano da via Bramante, la via principale di Fermignano. Secondo Cancellieri questa scelta nel breve periodo darà lavoro alle imprese edili e nel lungo periodo risulterà essere una fonte di liquidità importante per le casse del comune.
Questo è stato uno dei punti di scontro con l’opposizione che non voleva nessun edificio nel vecchio campo sportivo. Inoltre nel progetto è prevista la costruzione di parcheggi e depositi sotterranei. Emanuele Feduzi, rappresentante della minoranza teme quindi l’effetto Santa Lucia: tanto denaro pubblico investito in un parcheggio sempre vuoto.

Il nuovo documento urbanistico, curato dal Presidente dell’ordine provinciale degli architetti Luca Storoni, andrà a sostituire il precedente “Piano Secchi”, le cui previsioni risalgono al lontano 1997, e le sue successive modifiche.

Il progetto di variante, curato dal Presidente dell’ordine provinciale degli architetti Luca Storoni, verrà ora messo a disposizione del pubblico, per sessanta giorni, presso la Segreteria del Comune. In questo arco di tempo chiunque potrà fare delle osservazioni, e spetterà poi al Consiglio comunale decidere se approvarle o meno. Nei 30 giorni successivi alla delibera di adozione definitiva il PRG verrà trasmesso alla Giunta provinciale, la quale si esprimerà sulla sua conformità alla normativa sovraordinata.

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Giovedì sera il Consiglio comunale deciderà se approvare la maxi variante al Prg varato nel 1997. Da allora “sembra passata un’era geologica”, ha ammesso il sindaco Giorgio Cancellieri a fine gennaio, mentre illustrava alla popolazione, ai tecnici e all’opposizione le linee guida del nuovo piano. Tra le modifiche più importanti c’è proprio la “retrocessione” di alcuni terreni edificabili, concentrati soprattutto nella frazione di Villa Furlo, che dovrebbero tornare agricoli. Secondo i proprietari su quei lotti, passati a loro insaputa da agricoli ad edificabili, di fatto non si può costruire. Perché la conformazione del territorio e la mancanza di fognature, illuminazione e servizi renderebbero comunque l’operazione molto costosa.

La signora Giacinti, che dopo una lunga riflessione aveva deciso di sfruttare l’edificabilità del proprio terreno, ha scoperto una volta iniziati i sopralluoghi che non era possibile costruire nulla perché c’era il rischio di frane. Nonostante questa scoperta, denuncia sua figlia Sabrina, “ha comunque dovuto pagare per intero l’Imu, come se nulla fosse cambiato”. Ancora più rammaricata Natalina Bernardini, che dalla sua casa di Pagino (a pochi metri dalla via Flaminia), racconta: “Ci hanno fatto questo lotto edificabile senza dirci nulla. E la cosa più grave è che per rifare le valutazioni dovevamo affidarci a un geometra e spendere soldi. Non è giusto!”.

“Nel ’97 erano era stata fatta una previsione urbanistica diversa perché il mercato ‘tirava’ – spiega l’architetto Luca Storoni, che sta curando il nuovo Prg – Ora invece bisogna cogliere l’occasione che la crisi ci ha dato e fare un passo indietro. Vogliamo accontentare i cittadini e, soprattutto, la nostra coscienza”. Uno degli obiettivi della giunta è infatti quello di restituire alla sua originaria vocazione naturalistica tutto il comprensorio di Pagino, nella zona di Villa Furlo.

Bisognerà ora vedere se il lungo iter per arrivare all’approvazione definitiva del piano regolatore si concluderà (positivamente) prima di giugno. In quel mese è infatti previsto il pagamento della prima rata dell’Imu. Che se i terreni tornassero agricoli non si dovrebbe pagare, visto che il comune è tra quelli esenti.

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