Le centralità, presente e futuro dell’edilizia di Roma

ROMA – Sono la nuova faccia di Roma, quella che si espande in periferia e lascia un centro storico ormai inaccessibile ai più. Sono amate dai grandi costruttori, che edificano su terreni più convenienti e offrono appartamenti a un prezzo più basso rispetto al centro. Sono coccolate anche dal Comune, il loro padre spirituale, che le idea e ne adotta i progetti e le successive varianti. Ma sono contestate dai cittadini, che non vi trovano i servizi promessi e che finiscono per chiamarle semplicemente “colate di cemento”. Sono le 18 centralità urbane – delle mini-città ideate per alleggerire il centro storico spostando in periferia servizi, commerci e residenze – previste dall’ultimo Piano Regolatore Generale di Roma, messo a punto nel corso degli anni ’90 e approvato definitivamente dalla giunta Veltroni nel 2008. Di queste, nove sono già state pianificate e attuate, mentre altre nove sono in corso di programmazione o di definizione.

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LE MODALITA’. L’iter della programmazione è lungo e complesso. Dal piano regolatore viene individuata un’area con precisa destinazione ad attrezzature generali. L’ufficio tecnico preposto ne fa uno schema d’assetto preliminare che passa poi in Consiglio comunale. “Poi si passa a progettazione più tecnica – spiega Ugo Schiavoni, docente di Urbanistica all’Università Tor Vergata di Roma – la classica progettazione attuativa con un precisissimo schema di quantità, zone e viabilità chiamato ‘piano particolareggiato’. E’uno strumento urbanistico sulla base del quale si possano progettare i singoli edifici, ottenere i permessi per costruire e poi costruire”.

GLI ESPROPRI. A prescindere dalla proprietà pubblica o privata, l’area sarà destinata al progetto. “Se la proprietà è pubblica – spiega Schiavoni- la faccenda è più semplice. Se non lo è, prevede l’esproprio e l’acquisizione”.
Secondo quanto sancito dalla legge, gli immobili vengono espropriati dal Comune con una compensazione inferiore rispetto al valore di mercato. In seguito, vengono rivenduti ai costruttori a un prezzo maggiorato ma sempre inferiore al dovuto.

Parallelamente, sulle private aree, è previsto che il proprietario faccia la pianificazione particolareggiata. “Si chiama ‘lottizzazione convenzionata’ – continua Schiavoni – i proprietari di quella zona, riuniti in consorzio, possono proporre al Comune un loro piano attuativo che viene giudicato e adottato. Moltissimo si è fatto attraverso questo sistema, soprattutto da quando si è capito che il Comune da solo non ce la faceva. I privati, spinti dal loro interesse, realizzano opere nelle parti in cui il piano regolatore glielo consente: la viabilità esterna e il potenziamento del trasporto pubblico sono, ad esempio, opere che giovano alla centralità e fanno aumentare la domanda. I privati, previo accordo di programma con il Comune, possono realizzarle. E sicuramente lo fanno in tempi più brevi e a costi inferiori di quelli imposti dal Comune. Molte parti della città sono realizzate in questo modo. E questo riguarda anche la centralità Bufalotta”.

Nelle nuove centralità ci sono degli schemi abbastanza precisi di edificabilità: le cubature vengono divise in percentuali da attribuire al residenziale, commerciale, direzionale, servizi, aree di interesse pubblico e aree a verde. Le stesse cubature, però, vengono cambiate in corso d’opera: le varianti dei progetti vengono sottoposte al vaglio del Comune che, tramite un Accordo di programma che sostituisce il permesso a costruire.

Le infrastrutture sono di esclusiva competenza comunale. “Ma per mancanza di soldi – conclude Schiavoni – arrivano sempre dopo. Il costruttore deve stipulare una convenzione, cioè un contratto nel quale si impegna nei confronti Comune a realizzare le opere di urbanizzazione primaria (come la viabilità) e secondaria (scuole e servizi) previste e a cederle al Comune, inclusa la cessione del suolo sul quale sono edificate”.